Du droit de faire de bonnes affaires au détriment du vendeur

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Du droit de faire de bonnes affaires au détriment du vendeur

Doit-on informer un vendeur avant de faire une bonne affaire ? En d’autres termes, doit-on lui dire qu’il se trompe sur la valeur de son bien ? La réponse à cette question apparaît a priori évidente. Pourquoi un acheteur devrait-il pousser à l’augmentation du prix ? C’est à chacun de déterminer la valeur de sa propriété et à quelles conditions il entend s’en séparer. Pourtant, et malgré cette évidence de façade, la lecture de la jurisprudence de la Cour de cassation semble remettre en cause cette réponse intuitive.

Rappelons le, pour qu’un contrat soit valable, il faut notamment que les parties, ici vendeur et acheteur, y aient valablement consenti. La Cour de cassation refuse par principe que l’erreur sur la valeur du bien objet du contrat ne soit cause de nullité de la vente à moins que cette erreur n’ait été « surprise par dol ». Cette notion de dol renvoie ici à des manœuvres ayant pour but de tromper l’autre partie afin de la pousser à vendre. A ce stade, on pourrait penser que le fait de ne pas informer le vendeur de la valeur de son bien n’est pas une manœuvre positive, qu’elle ne peut donc être constitutive de dol. Mais le soulagement n’est que de courte durée car ce n’est pas la position de la Cour de cassation qui considère depuis 1971 que « le dol peut être constitué par le silence d’une partie dissimulant à son cocontractant un fait qui s’il avait été connu de lui, l’aurait empêché de contracter. »

Si on s’arrête à cette position de principe, l’acheteur qui fait une bonne affaire devra obligatoirement prévenir son vendeur avant la vente que la valeur du bien est supérieure à ce qu’il en exige, excusez du peu ! Tout défaut d’information qui est à l’origine d’une erreur sur la valeur, en empêchant le vendeur de prendre conscience du prix de sa propriété, entraînerait alors sous réserve d’être intentionnel la nullité de la vente. Le vendeur récupèrerait son bien et l’acheteur le prix payé.

Fort heureusement, la Cour de cassation ne s’en est pas tenue à une application systématique de cette position. Là où le vendeur doit généralement informer sous peine de dol l’acheteur, « aucune obligation d’information n’existe en principe sur l’acheteur, même professionnel, quant à la valeur du bien vendu » pour reprendre la formule de la Haute juridiction. Décision de bon sens : l’obligation d’information échoit à celui qui détient le bien et est présumé le mieux connaître.

Là encore, cette solution ne s’applique pas de manière automatique. Dans certains cas particuliers, l’acheteur est tenu d’informer le vendeur sur la valeur, et son silence équivaudra à un dol. Par exemple, quand l’acheteur est une commune qui a connaissance d’une modification ultérieure du plan d’occupation des sols. Ou encore quand l’acheteur est le dirigeant d’une entreprise qui rachète à bas prix des parts de société à un associé pour les revendre dans la foulée. Mais la jurisprudence de principe est claire : libre à chacun de faire des bonnes affaires ! Vous auriez tort de vous priver.

 

Sami Jebbour
Magistère de Juriste d’Affaires – Université Paris II